Mietkaution − Was Sie wissen müssen

Der Vermieter sichert sich mit einer Mietkaution gegen Sachschäden oder Mietausfälle ab. Sie ist nach oben gedeckelt und kann in Raten bezahlt werden. Dabei ist es die Pflicht des Vermieters, die Kaution gewinnbringend anzulegen. Umzugsauktion erklärt Ihnen die verschiedenen Varianten und gibt Tipps.

Inhaltsverzeichnis

  1. Mietkautionsbürgschaft: Sicherheit ohne Geldfluss
  2. Forderungen Ihres Vermieters, die über die Mietkaution gedeckt sind
  3. Mietkaution und Mängel an der Mietwohnung
  4. Wohnungsübergabeprotokoll (PDF) kostenlos herunterladen
  5. Wenn der Vermieter Ihre Kaution einbehalten möchte

Höhe der Mietkaution

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Kautionszahlung des Mieters. Sie ist jedoch bei der Vermietung von Wohnungen üblich und wird mit Abschluss des Mietvertrages vereinbart. Nach § 551 BGB ist sie auf maximal drei Monatskaltmieten (d. h. ohne Nebenkosten) in der Höhe begrenzt. Über den gesamten Mietzeitraum bleibt das Geld Eigentum des Mieters, der Vermieter darf es nur im Schadensfall oder bei noch ausstehenden Zahlungen einbehalten.

Mietkaution anlegen: Barkaution als üblichste Variante

Generell kann zwischen dem Mieter und Vermieter die Art der Kaution frei vereinbart werden. Die gängigste Variante ist die Barkaution, bei der Sie den Kautionsbetrag in bar oder per Überweisung an Ihren Vermieter übergeben. Dies kann laut Gesetz auch in bis zu drei Monatsraten erfolgen. Sind Sie mit der Kautionszahlung in Verzug, darf Ihnen Ihr Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Der Vermieter verpflichtet sich, das Geld „zu den üblichen Konditionen“ mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist und einem aktuellen Zinssatz anzulegen. Wie die Kaution selbst stehen Ihnen nach Beendigung des Mietverhältnisses auch die vollen Zinserträge zu. Ihr Vermieter muss Sie jährlich über die jeweiligen Zinserträge informieren. Alternativ zur Barkaution sind in Absprache mit Ihrem Vermieter folgende Arten der Mietkaution möglich:

Sicherheit bei einer Mietkaution

Bei einem Mietkautionskonto können Sie von Ihrem Vermieter verlangen, dass er Ihnen eine sogenannte Insolvenzfestigkeit garantiert. Damit verpflichtet er sich dazu, das Geld auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen. Es darf dann beispielsweise nicht auf einem Firmenkonto des Vermieters landen und ist so im Falle einer Insolvenz vor einem möglichen Gläubigerzugriff geschützt. Bis Ihr Vermieter den Nachweis eines insolvenzfesten Kontos erbringt, können Sie die Mietzahlung in Höhe der Kautionssumme zurückhalten.

Rückzahlung der Mietkaution

hr Vermieter hat nach Ihrem Auszug aus der Wohnung bis zu sechs Monate Zeit, bis er Ihnen die Mietkaution zurückgeben muss. In diesem Zeitraum fertigen Vermieter eine Gesamtabrechnung an und verrechnen in der Regel ausstehende Mieten, Nebenkostenabrechnungen usw. mit Ihrer Kaution.

Mietkautionsbürgschaft

1. Mietkautionsbürgschaft: Sicherheit ohne Geldfluss

Die Kautionszahlung stellt für Mieter häufig eine große finanzielle Belastung dar. Eine Bürgschaft kann alternativ die Mietsicherheit ohne tatsächlichen Geldfluss garantieren. Dabei erhält der Vermieter anstelle der Kaution eine schriftliche Verpflichtungserklärung des Bürgen. Er muss im Schadensfall die Kosten begleichen, wenn der Mieter dazu nicht in der Lage ist. Umzugsauktion erklärt, welche Möglichkeiten Sie als Mieter haben.

Bürgschaft bei Mietkautionen

Ein Bürge hat bei einer „normalen“ Bürgschaft das Recht auf „Einrede der Vorausklage“. Auf eine Mietkautionsbürgschaft übertragen würde dies bedeuten, dass der Vermieter einen Nachweis erbringen müsste, über eine Zwangsvollstreckung versucht zu haben, beim Mieter an sein Geld zu kommen. Daher fordern Vermieter häufig eine sogenannte „selbstschuldnerische Bürgerschaft“ oder eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. Lange Rechtsstreitigkeiten werden damit verhindert, da der Bürge bei diesen Arten der Bürgschaft wie der Mieter selbst haftet und auf sein Recht auf Einrede der Vorausklage verzichtet. Bürgen können für Sie neben Verwandten oder Arbeitgebern auch Institutionen (z. B. Banken oder Kreditinstitute) sein. Wenn Sie keine Bürgen finden, kann eine Mietkautionsversicherung für Sie eine sinnvolle Alternative darstellen.

Kombination von Kautionsarten

Die Mietkaution dürfen Sie auch zu Teilen in einer Barkaution bzw. einem Mietkautionssparbuch mit einer Bürgschaft kombinieren. Die Bürgschaft muss damit mit der ergänzenden Mietsicherheit die Gesamtsumme der Mietkaution ergeben. Ihr Vermieter darf dann den Bürgen nicht über die gesamte Kautionssumme belangen, sondern ausschließlich über den verbürgten Kautionsanteil.

2. Forderungen Ihres Vermieters, die über die Mietkaution gedeckt sind

  • Mängel an der Mietwohnung
  • Rückstände in der Mietzahlung
  • Nachzahlungsforderungen aus Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnungen
  • Ersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen

3. Mietkaution und Mängel an der Mietwohnung

Häufig sind bei einem Auszug rückständige Mieten (Mietschulden) oder Schönheitsreparaturen bzw. Mängel an der Mietwohnung Auslöser für Unstimmigkeiten bei der Rückgabe der Mietkaution. Stehen Ihrem Vermieter dann noch Zahlungen zu oder müssen Mängel beglichen werden, darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten. Umzugsauktion erklärt, wann Ihr Vermieter zur Einbehaltung der Kaution berechtigt ist.

Um von vorne herein Unstimmigkeiten in Sachen Mängeln zu verhindern, sollten Sie einige Zeit vor Ihrem Auszug mit Ihrem Vermieter besprechen, welchen Zustand Sie in der Mietwohnung wieder herstellen sollen. Es kann beispielsweise der Fall sein, dass Ihr Vermieter alle Wände weiß gestrichen haben möchte oder Sie Bohrlöcher ordentlich verputzen müssen. Vorab lohnt hier ein Blick in den Mietvertrag, da die Vermietervorgaben hier in der Regel ebenfalls festgehalten wurden. Haben Sie alle Punkte erledigt, vereinbaren Sie mit Ihrem Vermieter einen Termin zur Wohnungsübergabe, bei dem Sie ein Übergabeprotokoll erstellen. Dieses wird sowohl von Ihnen als auch von Ihrem Vermieter unterschrieben und damit anerkannt. Beachten Sie bei der Aufnahme von Mängeln dabei, dass normale Abnutzungserscheinungen (beispielsweise an den Herdplatten) keinen Mangel darstellen. Im Zweifel wenden Sie sich bitte an den ortsansässigen Mieterbund oder eine Rechtsberatung.

Wohnungsübergabeprotokoll

4. Laden Sie sich das Wohnungsübergabeprotokoll kostenlos herunter

Wohnungsübergabeprotokoll herunterladen

Vermieter Kaution einbehalten

5. Wenn der Vermieter Ihre Kaution einbehalten möchte

Wurden bei der Wohnungsübergabe berechtigte Mängel an der Mietwohnung festgestellt, erhalten Sie von Ihrem Vermieter eine Frist zur Nachbesserung. Können oder möchten Sie die Mängel nicht selbst beseitigen, kann dies der Vermieter auf Ihre Rechnung übernehmen und den entsprechenden Betrag von der Mietkaution einbehalten. Mängel, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten und von Ihrem Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt festgestellt wurden, können nicht mehr geltend gemacht werden. Der Grund hierfür liegt darin, dass ein unterschriebenes Übergabeprotokoll für beide Seiten bindend ist und der Mieter nicht für zusätzliche Schäden herangezogen werden kann. Der Vermieter darf folglich für solche nachträglich festgestellten Mängel keine Kaution einbehalten.

Mietkaution Rückzahlung: Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Bis der Vermieter die einbehaltene Kaution zurückzahlen muss, wird ihm eine „angemessene Überlegungsfrist“ eingeräumt. In dieser Zeit muss er prüfen, ob Schäden an der Wohnung oder Forderungen gegenüber dem Mieter bestehen. Die Gerichte bewerten dabei unterschiedlich, wie lange dieser angemessene Zeitraum dauert. In der Regel werden dem Vermieter aber zwei bis sechs Monate zugestanden, in Ausnahmefällen auch mehr.

Mietsicherheit ist Eigentum des Mieters

Über den gesamten Mietzeitraum bleibt die Kaution Eigentum von Ihnen als Mieter. Ihr Vermieter darf somit nicht auf das Geld zugreifen und muss Ihnen bei einer Barkaution oder einem Mietkautionskonto beziehungsweise Mietkautionssparbuch nach Beendigung des Mietverhältnisses die gesamte Kautionssumme zuzüglich der Zinsen zurückzahlen. Sollte Ihr Vermieter während der Dauer Ihres Mietverhältnisses zahlungsunfähig werden, darf die Kaution nicht in die Insolvenzmasse einberechnet werden. In einem solchen Fall können Sie die Rückzahlung Ihrer Kaution vom zuständigen Insolvenzverwalter fordern.